Узаконивание пристроек в Москве

Собственники помещений в МКД одновременно являются и владельцами общего имущества в этом здании. В этот список входит земля, на которой расположен дом с прилегающими территориями в рамках кадастрового участка, а также все находящиеся элементы благоустройства и озеленения.
Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности.
На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Возведением пристроек на общей земле всех собственников МКД приводит к нарушению прав других собственников путем уменьшения площади земельного участка, в том числе и для благоустройства. Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). В г. Москве это Мосжилинспекция.

В отношении земли под домом, поскольку кадастровый номер на земельный участок присвоен, то можно обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и заказать документы. Через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.
Судебная практика допускает легализацию уже возведенных самовольных построек. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Определение Верховного Суда РФ №18-КГ/18-32 от 10.04.2018г. «пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента с кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций».
ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД. Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Закон трактует возведение самовольной постройки как работы по реконструкции здания (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Сведения об объектах самовольного строительства, выявленных Государственной инспекцией по недвижимости в городе Москве, вносятся в Постановление Правительства Москвы № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
В случае, если владелец самовольной постройки не предпринял мер по её легализации и демонтажу, самострой попадает в список Постановления Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. N 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».
Как следует из названия этого нормативно-правового акта, попавшие в него объекты самовольного строительства обречены на демонтаж, а их владельцы – на выплату административных штрафов. Хотя в настоящий момент действует мораторий на штрафы.
Согласовать самовольную постройку можно, обратившись в Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) при Москомархитектуре, действующую на основании Постановления Москвы №1019-ПП от 16 ноября 2010 года, со следующим пакетов документов:
1. Инженерно-топографический план (геоподоснова) – это карта, основным содержанием которой является изображение объектов, изучаемых и используемых какой-либо отраслью науки или народного хозяйства для решения задач их развития (ГОСТ-21667-76).
С полным документом вы можете ознакомиться здесь.
2. Паспорт безопасности – документ, который свидетельствует о том, что условия на Вашем объекте недвижимости не представляют угрозы для граждан (Постановление Правительства РФ от 25 марта 2015 г. N 272 "Об утверждении требований к антитеррористической защищенности мест массового пребывания людей и объектов (территорий), подлежащих обязательной охране войсками национальной гвардии Российской Федерации, и форм паспортов безопасности таких мест и объектов (территорий)").
Для получения паспорта безопасности Вам необходимо сформировать комиссию, в которую будут входить сотрудники правоохранительных органов (ФСБ, Росгвардия). Они проверят Вашу самовольную постройку на предмет соответствия требованиям законодательства и, в случае позитивного исхода, подпишут паспорт безопасности. Срок получения паспорта может занимать до нескольких месяцев.
3. Заключение о соответствии – документ Мосгосстройнадзора о соответствии Вашего объекта недвижимости требованиям к проектной документации, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ.
4. Заключение кадастрового инженера, в котором будет отражена фактическая площадь Вашего объекта недвижимости.
5. Архитектурно-градостроительное решение (АГР) - часть проектной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают градостроительные, конструктивные, социальные, экономические функциональные, санитарно-гигиенические, экологические, инженерно-технические и иные требования к объекту (статья 1 Постановления Мэра Москвы от 11 апреля 2000 года № 378-РМ «О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве»). Данный документы наша компания может разработать, так как является членом проектного СРО.


Когда указанный пакет документов собран, необходимо обратиться в ГЗК. Заявление о рассмотрении объекта самовольного строительства на комиссии подается в Москомархитектуру через «службу одного окна». После этого в течение двух месяцев будет получено решение ГЗК о сохранении произведенной Вами реконструкции, либо мотивированный отказ, в соответствии с которым надо будет дособрать данные для заключения.
Получив указанный документ, возможно в судебном порядке исключить Ваш объект недвижимости из списка Постановления Правительства Москвы №819-ПП, а также выиграть суд о сносе Вашей самовольной постройки.
Обращаем Ваше внимание на то, что в Интернете можно встретить предложения о легализации самовольных построек через суд без прохождения ГЗК. Проанализированная нами судебная практика говорит о том, что на сегодняшний день узаконить самострой через суд, не обращаясь в ГЗК, невозможно.

Для подготовки документов для суда также потребуется обратиться в Мосжилинспекции с заключением о допустимости и безопасности возведенных построек. В случает отказа - также обратиться в суд с обжалованием решения МЖИ.
Компания Сити-Планнинг предлагает услугу по сопровождению процесса узаконивания самовольной постройки, включающую в себя:
- проведение общего собрания собственников МКД;
- разработку АГР;
- получение заключения о допустимости и безопасности возведенных построек;
- получение геоподосновы, паспорта о безопасности, заключения о соответствии, заключения кадастрового инженера;
- представление Ваших интересов на суде о сносе самовольной постройки;
- представление Ваших интересов на суде по исключению Вашего объекта недвижимости из списка Постановления Правительства Москвы №819-ПП;
- получение решения ГЗК.