Согласование самовольных построек

В последние годы особую важность приобрели правоотношения граждан и государства по вопросу легализации самовольных построек. Отметим, что многие понимают самовольную постройку как отдельно стоящее здание. Тем не менее, понятие самовольной постройки гораздо шире. Так, к самовольным постройкам можно отнести, например, надстроенные мансарды в принадлежащем Вам на праве собственности помещении.

Поэтому в понятие «Самовольная постройка» входят также самовольные надстройки и пристройки.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольными постройками являются здания, сооружения или другие строения, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Закон трактует возведение самовольной постройки как работы по реконструкции здания.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В свою очередь, согласно п. 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Выделим отличие реконструкции от перепланировки: при реконструкции меняются параметры здания, тогда как перепланировка влияет исключительно на параметры помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 6.5. Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации возведение самовольной постройки влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

Обращаем Ваше внимание на то, что указанный штраф собственнику самостроя придется платить в любом случае.

Собственник здания, в котором произведена самовольная постройка, обяжет Вас в судебном порядке привести измененные характеристики здания в соответствие с технической документацией.

В свою очередь, за невыполнение предписаний Госстройнадзора Вы будете привлечены к административной ответственности по ст. 8.5. Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации в виде наложения административного штрафа на граждан в размере от трехсот до пятисот рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Сведения об объектах самовольного строительства, выявленных Государственной инспекцией по недвижимости в городе Москве, вносятся в Постановление Правительства Москвы № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».

В случае, если владелец самовольной постройки не предпринял мер по её легализации и демонтажу, самострой попадает в список Постановления Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. N 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».

Как следует из названия этого нормативно-правового акта, попавшие в него объекты самовольного строительства обречены на демонтаж, а их владельцы – на выплату административных штрафов.

Согласовать самовольную постройку можно, обратившись в Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) при Москомархитектуре, действующую на основании Постановления Москвы №1019-ПП от 16 ноября 2010 года.

Однако перед обращением в ГЗК необходимо собрать документы, на основании которых будет приниматься решение о судьбе Вашей собственности.

Разрешительная документация. Прежде чем приступать к заказу проектной и иной технической документации, рекомендуем Вам решить вопрос о том, интересы каких органов власти города Москвы могут быть затронуты произведенной Вами реконструкцией.

К числу таких органов относятся Департамент культурного наследия г. Москвы, Мосводоканал, Мосэнергосбыт, Мосводосток и даже Московский метрополитен.

Помните, что при согласовании самовольной постройки Ваша цель – доказать, что своими действиями по реконструкции здания Вы не затрагиваете безопасность других граждан.
Вы можете обратиться в ГЗК без разрешительной документации от указанных организаций. В таком случае, запросы в данные организации будут направлены посредством межведомственного обмена.

Однако мы советуем Вам направлять в данные организации запросы о разрешении на проведенную реконструкцию. Это позволит Вам получить обратную связь на этапе, когда в Вашу самовольную постройку можно внести корректировки. Кроме того, в случае, если в Вашей ситуации согласование невозможно, Вам не придется оплачивать получение проектной и технической документации, на которую Вы заведомо получите отказ.

Средний срок данного этапа – один-два месяца.

Получение ответов из государственных органов – бесплатно.

На данном этапе Вам необходимо получить в уполномоченных органах и организациях следующие документы:

1. Инженерно-топографический план (геоподоснова) – это карта, основным содержанием которой является изображение объектов, изучаемых и используемых какой-либо отраслью науки или народного хозяйства для решения задач их развития (ГОСТ-21667-76).

Для получения геоподосновы в Москве Вы должны обратиться в ГУП «Мосгоргеотрест» через личный кабинет заказчика на официальном сайте данной организации со следующим пакетом документов:
· заявление;
· ситуационный план (формируется в личном кабинете на сайте ГУП «Мосгоргеотрест»);
· доверенность (если Вы представляете интересы собственника);
· выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП (если собственником является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель);
· перечень представленных документов.

С более полным документом вы можете ознакомиться здесь.

Стоимость и срок изготовления геоподосновы ГУП «Мосгоргеотрест» зависит от индивидуальных характеристик Вашего объекта недвижимости.

Вы также можете заказать геоподоснову в организации, имеющей право на проведение геодезических работ. При этом такую геоподоснову Вам придется согласовывать с ГУП «Мосгоргеотрест», Москомархитектуре а также зарегистрировать её в Фонде материалов и данных инженерных изысканий города Москвы.

Срок получения геоподосновы - от 1 (одного) месяца.

Стоимость геоподосновы зависит от индивидуальных характеристик объекта недвижимости.

2. Паспорт безопасности – документ, который свидетельствует о том, что условия на Вашем объекте недвижимости не представляют угрозы для граждан (Постановление Правительства РФ от 25 марта 2015 г. N 272 "Об утверждении требований к антитеррористической защищенности мест массового пребывания людей и объектов (территорий), подлежащих обязательной охране войсками национальной гвардии Российской Федерации, и форм паспортов безопасности таких мест и объектов (территорий)").

Для получения паспорта безопасности Вам необходимо сформировать комиссию, в которую будут входить сотрудники правоохранительных органов (ФСБ, Росгвардия). Они проверят Вашу самовольную постройку на предмет соответствия требованиям законодательства и, в случае позитивного исхода, подпишут паспорт безопасности.

Срок получения паспорта может занимать до нескольких месяцев.

3. Заключение о соответствии – документ Мосгосстройнадзора о соответствии Вашего объекта недвижимости требованиям к проектной документации, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Получить данную услугу можно, подав заявление на сайте mos.ru .

Услуга предоставляется бесплатно. Срок предоставления услуги – 5 рабочих (пять) дней.

4. Заключение кадастрового инженера, в котором будет отражена фактическая площадь Вашего объекта недвижимости.

Стоимость данного заключения зависит от индивидуальных характеристик объекта недвижимости.

Срок изготовления – от двух недель до месяца.

5. Архитектурно-градостроительное решение (АГР) - часть проектной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают градостроительные, конструктивные, социальные, экономические функциональные, санитарно-гигиенические, экологические, инженерно-технические и иные требования к объекту (статья 1 Постановления Мэра Москвы от 11 апреля 2000 года № 378-РМ «О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве»).

Разработать АГР может любая компания, являющаяся членом СРО проектировщиков. К слову, Сити-Планнинг относится к числу таких компаний.

Срок разработки АГР – 1 (один) месяц.

Когда указанный пакет документов собран, Вам необходимо обратиться в ГЗК.

Заявление о рассмотрении объекта самовольного строительства на комиссии подается в Москомархитектуру через «службу одного окна».

После этого в течение двух месяцев Вы получите решение ГЗК о сохранении произведенной Вами реконструкции.

Получив указанный документ, Вы сможете в судебном порядке исключить Ваш объект недвижимости из списка Постановления Правительства Москвы №819-ПП, а также выиграть суд о сносе Вашей самовольной постройки.

Обращаем Ваше внимание на то, что в Интернете можно встретить предложения о легализации самовольных построек через суд без прохождения ГЗК. Проанализированная нами судебная практика говорит о том, что на сегодняшний день узаконить самострой через суд, не обращаясь в ГЗК, невозможно.

Компания Сити-Планнинг предлагает услугу по сопровождению процесса узаконивания самовольной постройки, включающую в себя:
·       разработку АГР;
·       получение геоподосновы, паспорта о безопасности, заключения о соответствии, заключения кадастрового инженера;
·       представление Ваших интересов на суде о сносе самовольной постройки;
·       представление Ваших интересов на суде по исключению Вашего объекта недвижимости из списка Постановления Правительства Москвы №819-ПП;
·       получение решения ГЗК.

Стоимость услуг – от 2 млн. руб.

Срок оказания услуг – от 1 (одного) года.

Многолетний опыт команды Сити-Планнинга позволяет нам быстро находить решения для самых сложных задач. Обращаясь к нам, Вы экономите время и нивелируете возможные риски.