Разделение апартаментов на части (Раскадастр): законность устройства новых входов из коридора

Вопрос № 1. Какими законодательными нормам регулируется разделение апартаментов в нежилых зданиях?

Разделение апартаментов и иные работы по перепланировке помещений в нежилых зданиях Москвы регулируют следующие законодательные акты:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации;
- СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»;
- Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется».

Вопрос № 2. ⁠Необходимо ли проводить общее собрание собственников помещений в нежилом здании при разделении апартаментов?

В Постановлении Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» и иных законодательных нормах отсутствуют какие-либо требования о проведении общего собрания собственников помещений в нежилом здании при разделении апартаментов в нежилых зданиях и устройстве новых входов из коридора.
Нередко управляющие компании и соседи высказывают мнение о необходимости проведения общего собрания собственников помещений при разделении помещения, мотивируя свою позицию тем, что коридорная стена, в которой обустраивается отдельный вход, якобы относится к общему имуществу помещений в нежилом здании.
Однако сведения Единого государственного реестра недвижимости не включают коридорную стену в состав прилегающего состав общего имущества собственников помещений в здании.
Указанное обстоятельство также свидетельствует о том, что при разделении апартаментов в нежилых зданиях и устройстве новых входов из коридора проведение общего собрания собственников помещений в нежилом здании не требуется.

Вопрос № 3. ⁠Какие документы в результате разделения получает собственник на руки?

В соответствии с п. 2.2. Постановления Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется», производство работ по перепланировке помещения в нежилом здании осуществляется при наличии положительного заключения о техническом состоянии конструкций объектов капитального строительства и возможности производства планируемых работ, оформленного проектной организацией, имеющей выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к указанным видам работ.
Указанное техническое заключение необходимо предоставить кадастровому инженеру, который составит на его основе технический план.
Технический план следует подать в Росреестр.

В случае положительного результата рассмотрения технического плана Росреестром заявитель получает выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении помещений, возникших в результате разделения апартаментов. Указанные выписки являются правоустанавливающими документами.
На момент марта 2025-го года государственная пошлина Росреестра за регистрацию одного помещения для физических лиц составляет 6 000 (шесть тысяч) рублей, для юридических – 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Кроме того, для выполнения работ по разделению апартаментов на несколько помещений Вам следует получить проектное решение (проект) перепланировки Ваших апартаментов, который Вы должны будете предоставить специалистам строительной организации, которая будет выполнять работы.

Вопрос № 4. ⁠Каков срок регистрации?

Росреестр вносит изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в течение пятнадцати рабочих дней с момента подачи соответствующего заявления.

Вопрос № 5. ⁠От чего зависит возможность устройства отдельных входов в апартаменты с архитектурно-строительной точки зрения?

Для того, чтобы понять, возможно ли устройство отдельных входов в новые апартаменты, специалист компании, являющейся членом саморегулируемой организации проектировщиков, проводит исследование здания, в котором находятся данные апартаменты.
             В случае, если планируемые работы не несут вреда несущим конструкциям и инженерным коммуникациям здания, собственник получает техническое заключение о допустимости и безопасности работ по разделению апартаментов на несколько помещений и устройству отдельных входов в данные помещения.
             При разработке подобных технических заключений используется следующая нормативная документация:
- Федеральный закон Российской Федерации от 23 декабря 2009г. N 384-Ф3 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений";
- ГОСТ 31937-2011 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния";
- СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений";
- СП 20.13330.2016 Нагрузки и воздействия;
- СП 29.13330.2011 Полы;
- СП 17.13330.2017 Кровли;
- СП 63.13330.2018 Бетонные и железобетонные конструкции;
- СП 15.13330.2020 Каменные и армокаменные конструкции;
- СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения.

Вопрос № 6. ⁠Каких размеров бывают входные проёмы? 

В актуальном российском законодательстве отсутствуют нормы, которые регулировали бы размеры входных приёмов в помещения, расположенных в нежилых зданиях.
Возможность устройства входного проёма того или иного размера определяется инженером-проектировщиком на этапе составления технического заключения исходя из нагрузки, которую данный проём будет воспринимать от конструкций здания.

Вопрос № 7. ⁠Как действовать в случае препятствий со стороны соседей или управляющей компании?

Помните, что действующее законодательство не возлагает на управляющую компанию и собственников помещений никаких полномочий по согласованию разделения апартаментов и устройства отдельных входов в новообразованные апартаменты.

В случае, если препятствия по производству работ по разделению апартаментов Вам чинят соседи, фиксируйте данные действия и обращайтесь в правоохранительные органы.
При воспрепятствовании работ разделению помещений и устройству новых входов со стороны управляющей компании Вы можете объединиться с другими собственниками и провести общее собрание собственников помещений с целью смены управляющей компании.
Помните, что закон на Вашей стороне.

Вопрос № 8. ⁠Какие требования к строителям по устройству новых входов и какие документы от них нужно получить?

Выполнять работы по устройству новых входов должны сотрудники компании, являющейся членом саморегулируемой организации строителей.
По итогам произведенного разделения Вам должны предоставить акты на скрытые работы, заверенные печатью организации и подписью её руководителя.

В завершение данной статьи сообщаем, что компания Сити-Планнинг занимается согласованием разделения апартаментов и устройству новых входов.

Наши специалисты готовы подготовить проектную документацию по Вашему переоборудованию апартаментов и зарегистрировать новые помещения в Росреестре в разумный срок и по доступным ценам!