Приватизация квартир в социальном найме в Москве

Многие москвичи занимают квартиры, которые находятся в собственности города. Такое жилье Вы или Ваши родственники могли получить в советское время на основании обменных ордеров или постановлений государственных органов. Например, квартиру в социальном найме мог получить работник завода или военный.
4 июля 1991 года Верховным Советом РСФСР был принят «Закон о приватизации жилищного фонда в РСФСР», на основании которого граждане СССР получили право оформлять в собственность своё жильё. Однако до сих пор далеко не все москвичи воспользовались этим правом.

Собственником квартир в социальном найме является Департамент городского имущества г. Москвы (далее – ДГИ). Это означает, что такую квартиру нельзя продать. Кроме того, для согласования перепланировки квартиры необходимо согласие ДГИ.

Для приватизации квартиры в соцнайме современное российское законодательство предусматривает следующие правовые основания.
Согласно ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
В силу ст. 2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда; обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда; обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда.
В соответствии со ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
Ч. 3 ст. 11 ЖК РФ гласит, что защита жилищных прав осуществляется в том числе путем: признания жилищного права; восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.
В свою очередь ст. 60 ГК РФ устанавливает, что по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
В свою очередь, в ч. 1 ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», что граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Таким образом, ДГИ обязан заключать договоры социального найма с гражданами, являющимися нанимателями, с обязательным включением в договор членов их семьи, занимающими совместно с ними жилплощадь.
Заключив договор соцнайма с ДГИ, гражданин получает право на приватизацию квартиры.

При этом нередко процесс заключения договора социального найма растягивается от полугода до двух лет. Это связано с тем, что ДГИ крайне щепетильно относится к составу документов, подаваемых вместе с заявлением.
Первый этап: МФЦ
Для заключения договора социального найма Вам необходимо обратиться в любое из московских МФЦ со следующим пакетом документов:
- заявление на заключение договора социального найма;
- паспорт заявителя (при обращении через представителя – копия всех страниц паспорта);
- доверенность, если заявитель действует через представителя;
- документы (копии документов) членов семьи заявителя – паспорта, свидетельства о рождении, усыновлении (удочерении) и т.д.;
- свидетельства о рождении, смерти, заключении и расторжении брака – любые документы, подтверждающие факт изменений состава семьи нанимателя;
- решение о признании члена семьи нанимателя недееспособным;
- согласие членов семьи заявителя на заключение договора соцнайма;
- документ, служащий основанием для заключения договора социального найма: ордер, распоряжение (решение) государственного органа о заключении договора социального найма;
- решение государственного органа о разделе лицевого счета;
- выписка из финансово-лицевого счета.
Срок оказания услуги составляет 30 дней.
В случае отсутствия какого-либо из указанных документов ДГИ выдает решения о приостановке услуги на 32 дня.
Как показывает практика, наиболее частой причиной отказа является отсутствие среди подаваемых документов обменного ордера или решения государственного ордера по соцнайму.
Дело в том, что указанные документы выдавались заявителям или их старшим родственникам еще в советское время. В свою очередь, за минувшие годы управление имуществом города Москвы было обязанностью разных органов государственной власти, поэтому подобных документов нет как у заявителя, так и у ДГИ.
При отсутствии данных документов заявитель получает отказ, который можно и нужно обжаловать в суде, однако мы рекомендуем Вам после подачи заявления направить запросы о предоставлении недостающего документа в следующие органы власти – Центр управления городским имуществом, Центральный государственный архив города Москвы, ООО «Электронный архив», окружную префектуру.
Возможно, нужный Вам документ находится в одной из указанных организаций.
В противном случае обжаловать отказ ДГИ Вам придется в суде.
Второй этап – суд
Итак, получив отказ ДГИ, не стоит отчаиваться. Зачастую московские суды охотно встают на сторону граждан, желающих заключить с городом договор социального найма.
Однако для победы в судебном процессе мы рекомендуем обратиться в Сити-Планнинг. Наши юристы обладают опытом оспаривания отказов ДГИ в заключении договоров социального найма.
Срок судебных прений, как правило, составляет от полугода до года
Получив судебное решение, Вы должны будете снова обратиться с заявлением в ДГИ на заключение договора социального найма. К пакету документов, указанному в прошлом пункте, необходимо добавить вступившее в силу решение суда
На этот раз Департамент не сможет Вам отказать.
Третий этап – приватизация
Приватизировать имущество, которым Вы пользуетесь по договору социального найма, можно, обратившись в Департамент городского имущества г. Москвы через портал мэра Москвы. Если Вы действуете через представителя, то ему следует обратиться в любое из московских МФЦ.
При обращении в ДГИ через Интернет Вам следует ввести в соответствующие формы свои паспортные данные и паспортные данные членов Вашей семьи. Также к заявлению необходимо приложить электронные образы следующих документов:
- свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
- договор социального найма;
- ордер или выписка из решения (распоряжения) органа исполнительной власти.
- если Ваша квартира расположена в доме жилищно-строительного кооператива под управлением ТСЖ, общежития, при отсутствии Единого жилищного документа – выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года до прибытия на данное место жительства, либо аналогичный документ ее заменяющий;
- в случае отбытия гражданином наказания после 21 июля 1991 года - справка об освобождении;
- в случае наличия или лишения (отсутствия) жилищных или имущественных прав на жилое помещение заявителя, лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении - вступившее в законную силу решение суда (в этом случае будет необходимо предъявление оригинала);
- единый жилищный документ.
При наличии перепланировки в квартире Вам понадобится также приложить электронные копии Распоряжения Государственной жилищной инспекции г. Москвы (далее – МЖИ) на перепланировку, Акт МЖИ о завершенном переустройстве и (или) перепланировке квартиры, а также поэтажного плана и экспликации квартиры.
Кроме того, при подаче заявления Вам придется указать сведения о документах, удостоверяющих личности членов Вашей семьи.
Если же Вы решите подать документы на приватизацию квартиры в соцнайме через МФЦ, то пакет документов для получения государственной услуги будет выглядеть следующим образом:
- запрос на предоставление госуслуги;
- документы, удостоверяющие личности заявителя и (при необходимости), членов его семьи и иных лиц, зарегистрированных в приватизируемом помещении (предоставляются оригиналы для снятия копии);
- документ, подтверждающий полномочия заявителя на представление интересов третьих лиц - доверенность, решение уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа (предоставляется оригинал для снятия копии);
- согласие уполномоченного органа в сфере опеки на предоставление приватизированной квартиры в собственность детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей;
- заверенная судом копия решения суда о признании гражданина недееспособным (в случае, если в квартире зарегистрированы такие граждане);
- договор социального найма;
- ордер или выписка из решения (распоряжения) органа исполнительной власти.
С полным перечнем документов Вы можете ознакомиться здесь, перейдя по вкладке «Перечень прилагаемых документов» в разделе «Условия получения услуги в ОИВ».
Данная услуга предоставляется бесплатно. Срок предоставления услуги – 42 рабочих дня без учета приостановки от ДГИ на срок 32, 22 или 5 рабочих дней (в зависимости от причин приостановки).
Результатом оказанной услуги является договор передачи с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на приватизируемое жилое помещение.

Итог
Как видно из нашей статьи, процедура приватизации квартиры в соцнайме обладает множеством «подводных камней». Для того, чтобы добиться желаемого результата, Вы должны погрузиться в тонкости отношений с ДГИ, а также изучить судебную практику.
Если же у Вас нет на это времени, стоит обратиться в Сити-Планнинг. Наши специалисты обладают опытом в приватизации квартир, находящихся в социальном найме. Кроме того, мы знаем, как обжаловать отказы ДГИ в судебном порядке.
В любом случае, мы всегда готовы оказать Вам посильную помощь.