© Все права защищены,
ООО «Сити-Планнинг» 2009-2022
City Planning

Перепланировка помещений в объекте культурного наследия

Всё о порядке и стоимости согласования перепланировки помещения в объекте культурного наследия.
Многие собственники помещений, расположенных в центре города, сталкиваются с серьёзной проблемой, приступая к согласованию перепланировки. При попытке получения разрешительной документации они узнают, что здание, в котором расположена их недвижимость, является объектом культурного наследия. Это серьёзно влияет на порядок и стоимость согласования перепланировки помещения.

Обратимся к российскому законодательству

Согласно ст. 3 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий и представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры, которые также являются свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

В соответствии с п. 1 ст. 33 указанного Федерального закона объекты культурного наследия, включенные в реестр выявленных объектов культурного наследия, подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, которые могут причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В свою очередь, в соответствии с п. 13 Приложения № 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 “Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах” (далее - Постановление №508-ПП), перепланировка, затрагивающая объект культурного наследия, возможна лишь при наличии заключения Департамента культурного наследия г. Москвы (далее - ДКН) о допустимости такой перепланировки.

Как мы рассказывали ранее, согласовать обычную перепланировку помещения можно двумя способами: через получение распоряжения Государственной жилищной инспекции г. Москвы (далее - Мосжилинспекция) или через получение акта Мосжилинспекции о завершенном переустройстве на ранее выполненные работы.

Однако согласовать перепланировку в объекте культурного наследия, выполненную без распоряжения Мосжилинспекции и разрешительных документов от ДКН, невозможно. Об этом говорится в п. 19 Приложения № 1 к Постановлению №508-ПП.

Таким образом, если перепланировка помещения выполнена без согласования Мосжилинспекции и ДКН, его собственника ждут серьёзные штрафы.

В соответствии с ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ, нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати тысяч до двухсот тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до четырехсот тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до пяти миллионов рублей.

В свою очередь, в соответствии со ст. 9.12 КоАП г. Москвы, за несогласованную перепланировку помещения на граждан налагается штраф в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей.
Кроме того, суд обяжет собственника привести помещение в первоначальное состояние. Следовательно, к внушительным штрафам необходимо прибавить затраты на демонтаж результатов перепланировки.

Стоит отметить, что между Мосжилинспекцией и ДКН налажена система межведомственного обмена. Посредством данной системы указанные ведомства обмениваются информацией о готовящихся и выполненных перепланировках. По этой причине вы не можете приступать к перепланировке помещения, расположенного в объекте культурного наследия, без получения пакета разрешительной документации.

Для того, чтобы согласовать такую перепланировку, вам необходимо действовать согласно следующей инструкции.

Определение порядка согласования перепланировки

В первую очередь, вы должны узнать, находится ли помещение в здании, признанном объектом культурного наследия. Сделать это можно, проверив адрес дома на сайте data.mos.ru.

В случае, если дом признан объектом культурного наследия, вы сможете скачать охранное обязательство от ДКН. В нем будут указаны элементы дома, являющиеся объектами охраны.

Если в ходе задуманной вами перепланировки будут затрагиваться объекты охраны, для её согласования необходимо будет обратиться в ДКН. Если же объекты охраны не будут затронуты, согласование перепланировки будет происходить в обычном порядке, без участия ДКН.

Учетно-техническая документация

Для согласования перепланировки помещения в доме-памятнике вам будет необходимо получить проект приспособления объекта культурного наследия под современное использование (далее – Проект приспособления).

В свою очередь, организация, в которой вы будете заказывать данный проект, запросит поэтажный план, экспликацию и выписку из ЕГРН в отношении вашего объекта недвижимости.

Поэтажный план и экспликацию вы можете получить в ГБУ “МосГорБТИ” или АО “Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ”.

Выписку из ЕГРН вам предоставят на сайте Росреестра или в любом отделении МФЦ.

За получение указанных услуг придется заплатить госпошлину.

В случае, если ваше право собственности на помещение не зарегистрировано в Росреестре, вместо получения выписки из ЕГРН необходимо снять копии с имеющихся правоустанавливающих документов на помещение.

Получение задания от ДКН

Также для изготовления Проекта приспособления необходимо получить в ДКН задание на работы по сохранению данного объекта.

Для этого следует обратиться непосредственно в ДКН с заявлением, а также копией правоустанавливающих документов на помещение. Кроме того, при подаче заявления в ДКН потребуется предъявить паспорт и, если вы представляете интересы собственника помещения, доверенность.

Получить услугу можно как очно в ДКН, так и на официальном сайте Мэра Москвы.
Услуга предоставляется бесплатно, срок оказания услуги составляет 15 рабочих дней.

Техническое заключение

В перечень документов, которые необходимо предоставить в Мосжилинспекцию для получения распоряжения на проведение перепланировки, входит техническое заключение о состоянии несущих конструкций и инженерных коммуникаций в помещении.

Обращаем внимание на то, что все дома, признанные объектами культурного наследия, были построены по авторским проектам. В соответствии с п. 1.4.8. Приложения № 3 к Постановлению №508-ПП технические заключение в отношении помещений в авторских зданиях составляются автором проекта дома или, при отсутствии автора или информации о нем, ГБУ “Экспертный центр”.

Для получения технического заключения от ГБУ “Экспертный центр” вы должны обратиться в указанную организацию с заявлением, документацией БТИ и правоустанавливающими документами на помещение.

Стоимость данной услуги зависит от параметров каждого конкретного помещения.

Срок оказания услуги составляет 20 календарных дней с даты обследования помещения.

Проект приспособления объекта культурного наследия под современное использование

Также вам следует получить указанный ранее Проект приспособления. Обращаем ваше внимание на то, что далеко не все организации проектировщиков могут предоставить подобный документ.

Рекомендуем, в случае самостоятельного обращения за Проектом приспособления, проверить наличие сведений о специалистах архитектурной организации в соответствующем реестре Министерства культуры РФ.

Для разработки проекта приспособления объекта культурного наследия вам потребуется предоставить учетно-техническую документацию в отношении помещения.

Цена изготовления Проекта приспособления рассчитывается индивидуально.

Примерный срок изготовления - 20-30 календарных дней.

Государственная историко-культурная экспертиза

Разработанный Проект приспособления перед согласованием в ДКН должен пройти историко-культурную экспертизу. Эту экспертизу проводят три специалиста, аккредитованных Министерством культуры РФ.

В ходе проведения историко-культурной экспертизы специалисты проверяют Проект приспособления на соответствие требованиям охранного обязательства.

Цена и сроки проведения историко-культурной экспертизы рассчитываются индивидуально.

Согласование Проекта приспособления в ДКН

После получения заключения историко-культурной экспертизы вам необходимо снова обратиться в ДКН, на этот раз для согласования Проекта приспособления.

Вы должны будете предоставить заявление, проект приспособления, заключение историко-культурной экспертизы, а также копии документа, удостоверяющего личность, правоустанавливающих документов и, при необходимости, копию доверенности.

Получить услугу можно очно в ДКН.

Срок оказания услуги составляет 44 рабочих дня.

Получение распоряжения Мосжилинспекции на проведение строительно-монтажных работ

После получения согласования проектной документации в ДКН Вы должны обратиться в Мосжилинспекцию за распоряжением на проведение строительно-монтажных работ. Сделать это необходимо на официальном сайте мэра Москвы.

К заявлению следует приложить копии проекта Проект приспособления и технического заключения, подписанные электронно-цифровыми подписями соответствующих организаций, заключение ДКН, учетно-техническую документацию, а также правоустанавливающие документы на помещение. В случае, если вы представляете интересы собственника помещения, к заявлению необходимо также приложить копию доверенности.

В форме заявления следует указать адрес помещения и МФЦ, в котором вы хотите получить оригинал распоряжения Мосжилинспекции.

Услуга предоставляется бесплатно. Срок оказания услуги - 30 рабочих дней.

Распоряжение Мосжилинспекции действует в течение одного года.

Обращаем ваше внимание на то, что разрешение Мосжилинспекции на проведение работ по перепланировке не являются документом, свидетельствующим о том, что ваша перепланировка согласована. Оно подтверждает ваше право на проведение перепланировки. В случае, если на следующем этапе специалисты Мосжилинспекции выявят отклонения от Проекта приспособления, к вам будут применены санкции, описанные в начале данной статьи.

Для того, чтобы этого не случилось, специалисты нашей компании осуществляют авторский надзор, в ходе которого строительные работы проверяются на соответствие проектной документации.

Акт Мосжилинспекции о завершенном переустройстве

После того, как строительные работы завершены, вам необходимо получить от Мосжилинспекции акт о завершенном переустройстве. Перед получением данного документа ваше помещение должен осмотреть проектировщик в порядке авторского надзора.

Кроме того, перед обращением в Мосжилинспекцию, вам необходимо получить акты на скрытые работы, удостоверенные печатями строительной организации, а также организации, разработавшей Проект приспособления. В случае, если в ходе производства перепланировки были затронуты несущие конструкции помещения, помимо актов на скрытые работы вам также понадобится журнал производства работ, заверенный печатями строителей и проектировщиков.

Заявление на получение акта о завершенном переустройстве также подается на официальном сайте мэра Москвы.

К заявлению необходимо прикрепить копии актов на скрытые работы и, в случае необходимости, журнал производства работ. В форме заявления указать адрес объекта, дату и номер распоряжения Мосжилинспекции на согласование перепланировки, а также указать адрес МФЦ, в котором вы хотели бы получить оригинал акта. Если вы являетесь представителем собственника помещения, не забудьте приложить копию доверенности.

После подачи заявления с вами свяжется представитель Мосжилинспекции и назначит дату осмотра помещения. В случае, если перепланировка помещения в объекте культурного наследия соответствую полученному ранее распоряжению, через некоторое время будет предоставлен акт о завершенном переустройстве.

Услуга предоставляется бесплатно. Срок оказания услуги - 10 рабочих дней.

Итоговая документация БТИ

Для того, чтобы выполненная перепланировка не вызывала никаких нареканий со стороны контролирующих органов, в учетно-техническую документацию относительно вашего помещения необходимо внести изменения в соответствии с выполненной перепланировкой. Для этого необходимо обратиться в БТИ, в котором вы получили первичную учетно-техническую документацию.

Необходимый для получения данной услуги пакет документов: заявление, копии акта о завершенном переустройстве, паспорта и, при необходимости, доверенности, а также документ, подтверждающий факт оплаты госпошлины.

Величина госпошлины зависит от характеристик конкретного помещения.

Срок оказания услуги - 10 календарных дней.

Внесение изменений в ЕГРН

Если вы собираетесь продавать своё помещение, следует внести изменения в ЕГРН в соответствии с произведенной перепланировкой. Для этого необходимо обратиться в любое отделение МФЦ с техническим планом помещения.

Технический план помещения предоставляется кадастровым инженером. Стоимость и сроки оказания данной услуги зависят от конкретной ситуации.

В свою очередь, срок внесения изменений в ЕГРН составляет 5 рабочих дней.
Величина госпошлины - 2000 рублей.
Мы завершаем рассказ о согласовании перепланировки помещения, находящемся в здании, которое признано объектом культурного наследия.

Как можно понять из нашей статьи, оформление подобной перепланировки представляет собой совокупность множества процессов, которые нередко происходят параллельно. При этом, любая ошибка в оформлении документации на каждом этапе согласования может привести к невозможности достижения желаемого результата.
Наша компания занимается согласованием перепланировок различной степени сложности более десяти лет. Многолетний опыт взаимодействия с множеством госорганов позволяет нам быстро находить решения для самых сложных задач. Обращаясь к нам за согласованием перепланировки помещения в доме-памятнике, вы экономите время и нивелируете возможные риски.
Будут вопросы – обращайтесь в службу поддержки нашей компании.
Спасибо за уделённое внимание и время.