Перепланировка помещений в объекте культурного наследия

Многие собственники помещений, расположенных в центре города, сталкиваются с серьёзной проблемой, приступая к согласованию перепланировки. При попытке получения разрешительной документации они узнают, что здание, в котором расположена их недвижимость, является объектом культурного наследия. Это серьёзно влияет на порядок и стоимость согласования перепланировки помещения.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий и представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры, которые также являются свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

В соответствии с п. 1 ст. 33 указанного Федерального закона объекты культурного наследия, включенные в реестр выявленных объектов культурного наследия, подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, которые могут причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В свою очередь, в соответствии с п. 13 Приложения № 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 “Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах” (далее - Постановление №508-ПП), перепланировка, затрагивающая объект культурного наследия, возможна лишь при наличии заключения Департамента культурного наследия г. Москвы (далее - ДКН) о допустимости такой перепланировки.

Как мы рассказывали ранее, согласовать обычную перепланировку помещения можно двумя способами: через получение распоряжения Государственной жилищной инспекции г. Москвы (далее - Мосжилинспекция) или через получение акта Мосжилинспекции о завершенном переустройстве на ранее выполненные работы.

Однако согласовать перепланировку в объекте культурного наследия, выполненную без распоряжения Мосжилинспекции и разрешительных документов от ДКН, невозможно. Об этом говорится в п. 19 Приложения № 1 к Постановлению №508-ПП.

Таким образом, если перепланировка помещения выполнена без согласования Мосжилинспекции и ДКН, его собственника ждут серьёзные штрафы.

В соответствии с ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ, нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати тысяч до двухсот тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до четырехсот тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до пяти миллионов рублей.

В свою очередь, в соответствии со ст. 9.12 КоАП г. Москвы, за несогласованную перепланировку помещения на граждан налагается штраф в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей.

Кроме того, суд обяжет собственника привести помещение в первоначальное состояние. Следовательно, к внушительным штрафам необходимо прибавить затраты на демонтаж результатов перепланировки.

Стоит отметить, что между Мосжилинспекцией и ДКН налажена система межведомственного обмена. Посредством данной системы указанные ведомства обмениваются информацией о готовящихся и выполненных перепланировках. По этой причине вы не можете приступать к перепланировке помещения, расположенного в объекте культурного наследия, без получения пакета разрешительной документации.

Для того, чтобы согласовать такую перепланировку, вам необходимо действовать согласно следующей инструкции.

В первую очередь, вы должны узнать, находится ли помещение в здании, признанном объектом культурного наследия. Сделать это можно, проверив адрес дома на сайте data.mos.ru.

В случае, если дом признан объектом культурного наследия, вы сможете скачать охранное обязательство от ДКН. В нем будут указаны элементы дома, являющиеся объектами охраны.

Если в ходе задуманной вами перепланировки будут затрагиваться объекты охраны, для её согласования необходимо будет обратиться в ДКН. Если же объекты охраны не будут затронуты, согласование перепланировки будет происходить в обычном порядке, без участия ДКН.

Для согласования перепланировки помещения в доме-памятнике вам будет необходимо получить проект приспособления объекта культурного наследия под современное использование (далее – Проект приспособления).

В свою очередь, организация, в которой вы будете заказывать данный проект, запросит поэтажный план, экспликацию и выписку из ЕГРН в отношении вашего объекта недвижимости.

Поэтажный план и экспликацию вы можете получить в ГБУ “МосГорБТИ” или АО “Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ”.

Выписку из ЕГРН вам предоставят на сайте Росреестра или в любом отделении МФЦ.

За получение указанных услуг придется заплатить госпошлину.

В случае, если ваше право собственности на помещение не зарегистрировано в Росреестре, вместо получения выписки из ЕГРН необходимо снять копии с имеющихся правоустанавливающих документов на помещение.

Также для изготовления Проекта приспособления необходимо получить в ДКН задание на работы по сохранению данного объекта.

Для этого следует обратиться непосредственно в ДКН с заявлением, а также копией правоустанавливающих документов на помещение. Кроме того, при подаче заявления в ДКН потребуется предъявить паспорт и, если вы представляете интересы собственника помещения, доверенность.

Получить услугу можно как очно в ДКН, так и на официальном сайте Мэра Москвы.
Услуга предоставляется бесплатно, срок оказания услуги составляет 15 рабочих дней.

В перечень документов, которые необходимо предоставить в Мосжилинспекцию для получения распоряжения на проведение перепланировки, входит техническое заключение о состоянии несущих конструкций и инженерных коммуникаций в помещении.

Обращаем внимание на то, что все дома, признанные объектами культурного наследия, были построены по авторским проектам. В соответствии с п. 1.4.8. Приложения № 3 к Постановлению №508-ПП технические заключение в отношении помещений в авторских зданиях составляются автором проекта дома или, при отсутствии автора или информации о нем, ГБУ “Экспертный центр”.

Для получения технического заключения от ГБУ “Экспертный центр” вы должны обратиться в указанную организацию с заявлением, документацией БТИ и правоустанавливающими документами на помещение.

Стоимость данной услуги зависит от параметров каждого конкретного помещения.

Срок оказания услуги составляет 20 календарных дней с даты обследования помещения.

Также вам следует получить указанный ранее Проект приспособления. Обращаем ваше внимание на то, что далеко не все организации проектировщиков могут предоставить подобный документ.

Рекомендуем, в случае самостоятельного обращения за Проектом приспособления, проверить наличие сведений о специалистах архитектурной организации в соответствующем реестре Министерства культуры РФ.

Для разработки проекта приспособления объекта культурного наследия вам потребуется предоставить учетно-техническую документацию в отношении помещения.

Цена изготовления Проекта приспособления рассчитывается индивидуально.

Примерный срок изготовления - 20-30 календарных дней.

Разработанный Проект приспособления перед согласованием в ДКН должен пройти историко-культурную экспертизу. Эту экспертизу проводят три специалиста, аккредитованных Министерством культуры РФ.

В ходе проведения историко-культурной экспертизы специалисты проверяют Проект приспособления на соответствие требованиям охранного обязательства.

Цена и сроки проведения историко-культурной экспертизы рассчитываются индивидуально.

После получения заключения историко-культурной экспертизы вам необходимо снова обратиться в ДКН, на этот раз для согласования Проекта приспособления.

Вы должны будете предоставить заявление, проект приспособления, заключение историко-культурной экспертизы, а также копии документа, удостоверяющего личность, правоустанавливающих документов и, при необходимости, копию доверенности.

Получить услугу можно очно в ДКН.

Срок оказания услуги составляет 44 рабочих дня.

После получения согласования проектной документации в ДКН Вы должны обратиться в Мосжилинспекцию за распоряжением на проведение строительно-монтажных работ. Сделать это необходимо на официальном сайте мэра Москвы.

К заявлению следует приложить копии проекта Проект приспособления и технического заключения, подписанные электронно-цифровыми подписями соответствующих организаций, заключение ДКН, учетно-техническую документацию, а также правоустанавливающие документы на помещение. В случае, если вы представляете интересы собственника помещения, к заявлению необходимо также приложить копию доверенности.

В форме заявления следует указать адрес помещения и МФЦ, в котором вы хотите получить оригинал распоряжения Мосжилинспекции.

Услуга предоставляется бесплатно. Срок оказания услуги - 30 рабочих дней.

Распоряжение Мосжилинспекции действует в течение одного года.

Обращаем ваше внимание на то, что разрешение Мосжилинспекции на проведение работ по перепланировке не являются документом, свидетельствующим о том, что ваша перепланировка согласована. Оно подтверждает ваше право на проведение перепланировки. В случае, если на следующем этапе специалисты Мосжилинспекции выявят отклонения от Проекта приспособления, к вам будут применены санкции, описанные в начале данной статьи.

Для того, чтобы этого не случилось, специалисты нашей компании осуществляют авторский надзор, в ходе которого строительные работы проверяются на соответствие проектной документации.

После того, как строительные работы завершены, вам необходимо получить от Мосжилинспекции акт о завершенном переустройстве. Перед получением данного документа ваше помещение должен осмотреть проектировщик в порядке авторского надзора.

Кроме того, перед обращением в Мосжилинспекцию, вам необходимо получить акты на скрытые работы, удостоверенные печатями строительной организации, а также организации, разработавшей Проект приспособления. В случае, если в ходе производства перепланировки были затронуты несущие конструкции помещения, помимо актов на скрытые работы вам также понадобится журнал производства работ, заверенный печатями строителей и проектировщиков.

Заявление на получение акта о завершенном переустройстве также подается на официальном сайте мэра Москвы.

К заявлению необходимо прикрепить копии актов на скрытые работы и, в случае необходимости, журнал производства работ. В форме заявления указать адрес объекта, дату и номер распоряжения Мосжилинспекции на согласование перепланировки, а также указать адрес МФЦ, в котором вы хотели бы получить оригинал акта. Если вы являетесь представителем собственника помещения, не забудьте приложить копию доверенности.

После подачи заявления с вами свяжется представитель Мосжилинспекции и назначит дату осмотра помещения. В случае, если перепланировка помещения в объекте культурного наследия соответствую полученному ранее распоряжению, через некоторое время будет предоставлен акт о завершенном переустройстве.

Услуга предоставляется бесплатно. Срок оказания услуги - 10 рабочих дней.

Для того, чтобы выполненная перепланировка не вызывала никаких нареканий со стороны контролирующих органов, в учетно-техническую документацию относительно вашего помещения необходимо внести изменения в соответствии с выполненной перепланировкой. Для этого необходимо обратиться в БТИ, в котором вы получили первичную учетно-техническую документацию.

Необходимый для получения данной услуги пакет документов: заявление, копии акта о завершенном переустройстве, паспорта и, при необходимости, доверенности, а также документ, подтверждающий факт оплаты госпошлины.

Величина госпошлины зависит от характеристик конкретного помещения.

Срок оказания услуги - 10 календарных дней.

Если вы собираетесь продавать своё помещение, следует внести изменения в ЕГРН в соответствии с произведенной перепланировкой. Для этого необходимо обратиться в любое отделение МФЦ с техническим планом помещения.

Технический план помещения предоставляется кадастровым инженером. Стоимость и сроки оказания данной услуги зависят от конкретной ситуации.

В свою очередь, срок внесения изменений в ЕГРН составляет 5 рабочих дней.
Величина госпошлины - 2000 рублей.

Мы завершаем рассказ о согласовании перепланировки помещения, находящемся в здании, которое признано объектом культурного наследия.

Как можно понять из нашей статьи, оформление подобной перепланировки представляет собой совокупность множества процессов, которые нередко происходят параллельно. При этом, любая ошибка в оформлении документации на каждом этапе согласования может привести к невозможности достижения желаемого результата.

Наша компания занимается согласованием перепланировок различной степени сложности более десяти лет. Многолетний опыт взаимодействия с множеством госорганов позволяет нам быстро находить решения для самых сложных задач. Обращаясь к нам за согласованием перепланировки помещения в доме-памятнике, вы экономите время и нивелируете возможные риски.