Проектирование и согласование
архитектурных проектов в Москве

+7 (495) 545-44-99
с 9 до 20 без выходных

Согласование перепланировки нежилого помещения: куда идти и что нести

Согласование перепланировки нежилого помещения

Люди, которые бесстрашно смотрят на перспективу посещения государственных учреждений и готовы грамотно противостоять бюрократической машине — вызывают восхищение. У них всё получается быстро и просто, потому что они владеют бесценным оружием — информацией и знаниями. Для тех, кто запланировал перепланировку нежилого помещения, эта статья станет путеводной нитью по миру бумажной волокиты. Разбираем по пунктам!


Делаем перепланировку нежилого помещения

☛ Законом предусмотрена возможность перепланировки нежилого помещения, в случаем если не нарушаются специальные нормативы и есть все необходимые разрешения — результат согласования с управляющими и надзирающими структурами. Перепланировка, для которой нужно согласование проекта, содержит такие мероприятия как:

  • изменение общего метража помещения (например, оборудование другого обособленного входа с крыльцом или установка антресолей);
  • отделка стеклом и другими материалами лоджии или балкона;
  • размещение комнат в логически обоснованном порядке (смещение перегородок, их разрушение для укрупнения, или установка для разделения пространства);
  • перемещение проемов для окон и дверей с изменением их габаритов;
  • монтаж энергоемкого и водопотребляющего оборудования и т.п.


✔ Важно! Запрещено перепланирование жилых и нежилых площадей, затрагивающее опорные несущие конструкции, ухудшающие его эстетический фасадный вид и нарушающие пожарную систему безопасности.

Также, если позволяет состояние объекта, перепланировка может содержать некоторые моменты других видов мероприятий, предназначенных для переделок помещения: переустройства и реконструкции. Переустройство заключается в изменениях инженерных (электрических, сантехнических) сетей с передислокацией оборудования. Реконструкция допускает самые радикальные изменения вплоть до полного изменения фасада здания и габаритных размеров. В неё входит и установление витрин и кондиционеров.


Проще и дешевле подвергнуть изменениям нежилое здание, расположенное вне жилищного массива. Напротив, если помещение часть многоквартирки, избежать перевода в нежилой фонд не удастся, документы оформляется отдельным пакетом одновременно с другими согласованиями.
Внимание! Если порядок перевода площади в доме, где живет много людей, в категорию «нежилое» нарушается, должен последовать штраф от Жилищной инспекции:

  • до пятидесяти тысяч рублей — компании;
  • до пяти тысяч рублей — предприниматели.


Важными моментами отправления площадей фонд нежилых является:

  • наличие у него самостоятельного входа с улицы или ресурс для его беспроблемного оборудования;
  • размещение на 1 или цокольном этаже, либо там, где ниже расположены только нежилые помещения.


Перевод в нежилой фонд — один из самых непростых и затратных шагов, сопровождающих обустройство пространства под бизнес. Чтобы успешно его произвести в максимально сжатые сроки с минимальными затратами, правильно будет обратиться к специалистам из компании City Planning, имеющим богатый результативный опыт в решении этого вопроса.

Перевод в нежилой фонд

Также непросто преодолеть все ведомственные преграды, чтобы согласовать перепланировку помещения под его функционально измененную деятельность. Например, переоборудовать парикмахерскую в кафе, офис в магазин и т.д. Компания City Planning и в этом случае решит проблемы на самом высоком уровне и поможет разработать проектную документацию, определить перечень необходимых для согласования учреждений и выполнить все необходимые процедуры.


✔ Внимание! Когда перепланировка сделана без согласования, она считается незаконной (Административный кодекс РФ), владелец теряет право свободно распоряжаться имуществом (обменивать, продавать, передавать наследнику) и наказывается штрафом (до 5 000 для частных предпринимателей и до 350 000 для компаний). Для восстановления прав владельцу законным образом оформить перепланировку или вернуть объект к исходному виду.


Самая простая перепланировка, зачастую не требующая согласования, предусматривает только:

  • отделочные работы: окраска, оштукатуривание, укладка плитки и т.п.;
  • обустройство или демонтаж интерьерных конструкций, не входящих в техническую документацию (например, встроенная мебель).


При этом места расположения сантехнического оборудования остаются прежними, а их замена производится только на аналоги.


Жилищные своды правил нашей страны допускают еще выбить разрешение на переустройство с помощью судейской братии — нужно лишь предоставить доказательства того, что жизненные прерогативы граждан будут вне опасности из-за с предстоящих перемен.


Самостоятельно, без помощи квалифицированных специалистов, осуществить узаконивание перепланировки нежилого помещения очень непросто, особенно в крупном мегаполисе, особенно в Москве, где каждый округ устанавливает свои правила согласования. Также и на любом региональном уровне могут быть приняты уточняющие правовые документы, оговаривающие множество особенностей согласования, в которых трудно разобраться.

какие вам понадобятся документы

7 шагов чтобы понять ➦ какие вам понадобятся документы

Очередность шагов и перечень нужных бумаг регулируется в регионах (также и в Московской области) Администрацией или другими управляющими органами. В Москве регулирование основывается на документе, который выпущен правительством столицы.

Основные шаги для согласования изменений и сопутствующие им документы:


❶ Первый шаг к перепланировке — приготовить документы-проект, включающие:

  • план-чертеж и текстовые пояснения о предполагаемых при перепланировке изменениях;
  • результаты экспертизы несущих стен/балок и инженерных узлов.


✔ Важно! Для составления проекта необходимо привлекать только организации, имеющие допуск СРО.


❷ Оформленные бумаги нужно одобрить в надзорных организациях:

  • ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро);
  • пожарная, санитарно-эпидемиологическая, газовая инспекции;
  • жилая инспекция, которая обобщает все проектные и инспекционные данные и выдает «Тех. ответ на изменения планировки».


Иногда нужно привлечение и других инстанций — это зависит от того, насколько объект значим, имеет ли ценность в плане истории или культуры, например.


❸ В местные административные организации (жилищную инспекцию/межведомственная комиссия/Роспотребнадзор и т.п.) подаются документы, перечень которых имеет различия для разных регионов, но обязательно включает:

  • заявку на согласование;
  • план на перепланировку;
  • тех. заключение перепланирования;
  • копия договора аренды, (ещё в письменном виде - согласие от владельца или доверенного лица на перепланировку) свидетельства о праве собственности — все документы заверяются нотариусом;
  • справку от налоговой инспекции о включении в налогоучет;
  • план и экспликацию БТИ (копии, полученные не ранее чем за год от подачи заявления);
  • данные из техпаспорта сооружения;
  • для перепланировки помещения в многоквартирном доме, с большим количеством проживающих людей понадобиться:
  • договор страховки граждан от возможного вреда, связанного с реконструкцией и перепланировкой;
  • акты согласия владельцев соседних квартир.


В случае если жилой дом является культурно значимый, охраняемый объект, необходимо разрешение от архитектурно-планировочного управления.


❹ Когда будет получено разрешение от управляющих структур, можно начать реконструкцию и ремонт, предусмотренные утвержденным техническим регламентом.


❺ После ремонтно-строительных работ, должна будет создана комиссия из представителей заказчика, проектировщика, исполнителя, надзирающих организаций, собственников, после составляется акт в трех и более экземплярах (по желанию) (для владельца, БТИ, архивации), подтверждения завершения перепланировки нежилого помещения.


❻ В БТИ от имени заявителя регистрируются текущие конструктивные изменения, с заказом новый технического паспорта.


❼ В Росреестр подается заявление, с указанием ваших намерений о внести изменений.
Представленная процедура не является исчерпывающей, но даже так видно, насколько она сложна.

контролирующие органы

Где подстелить соломки: штурмуем контролирующие органы

Тому, кто считает возможным своими силами осуществить все согласования, пришлось бы преодолеть немало трудностей:

  • продолжительные метания по инстанциям;
  • изучение юридических норм жилищного законодательства;
  • погружение в дебри делопроизводства для понимания текстов постановлений и составления заявлений.


Неизбежно возник бы вопрос: нужно ли согласование на перепланировку нежилого помещения, пусть даже очень подходящего, доводить до победного конца, или проще бросить все и подыскать что-то не требующее никаких переделок, пусть даже оно будет намного хуже.


Кроме того, что эта работа многоэтапная и разветвлённая, в которой не последнюю роль играет человеческий фактор, который усложняет его и привносит определенные тонкости. Например, последний формальный этап выдачи нового документа о собственности на основании техпаспорта БТИ превращается в весьма продолжительную процедуру с трудностями отыскания необходимой информации в общем массиве документов.


☛ Инспектирующие государственные служащие, отвечающие за надзор и контроль, как правило придерживаются своего комплекта критериев оценки и требований к составлению и оформлению документации. Часто это не вполне соответствует общепринятым установкам и даже ГОСТам. Кроме того, законодательные установки имеют свойство меняться с течением времени, и не у всех получается уследить за этим.


Очевидно, что самый лучший способ получить удобное для бизнеса пространство, не растратив сил и не отрываясь от текущих важных дел — принять помощь компетентных специалистов, имеющих опыт общения с администрацией конкретных организаций, будь то санитарная, пожарная или Мосжилинспекция, а также все виды надзоров.

сколько стоит перепланировка нежилого помещения

Что почем, сколько стоит перепланировка нежилого помещения

Денежные расходы по оформлению технических, разрешительных, согласовательных и других разрешительных бумаг перед и в процессе перепланировки нежилых помещений, связано с незнанием и произволом контролирующих структур, зависящее и от регионального, локального, а также от масштаба и сложности работ.
По России средняя рыночная стоимость согласований по перепланировке никак не отражает картину рынка, потому что при этом усредняются неравные расходы каждого отдельного случая:

  • от незначительных на косметический ремонт с разборкой и установлением встроенной мебели — до огромных, учитывающих затратные элементы реставрации;
  • от обустройства нежилых сооружений в местах с незначительной плотностью населения — до тех, которые находятся в перегруженных коммуникационными сетями мегаполисах, где на каждом шагу требуется согласование с множеством инстанций.


Ценовая политика зависит от региона, и для того, чтобы правильно ориентироваться в ней нужен практический опыт ведения таких дел.
Таблица приблизительной стоимости входящих в пакет услуг по согласованию перепланировки нежилых помещений (здесь площадью до 100 м2) и ориентировочных сроков их выполнения:

УслугиЦена в рублях усредненная по РоссииЦена в рублях по Москве и Моск. обл.Срок исполнения
Тех-заключение 60 100 65 050 15-30 дней
Оформление паспорта БТИ 15 200 20 100 15 дней
Получение распоряжения на перепланировку 250 100 250 100 2 месяца
Получение акта о законченном переустройстве 100 200 100 200 2 месяца
Оформление изменений и генеральное оформление документов 15 300 25 100 1 месяца
Проектирование нежилых помещений 60 100 110 050 15 дней
Согласование отдельного входа 800 300 800 100 6 месяца

Нужно учитывать то, что все мероприятия оцениваются дороже с повышением площади перепланируемого объекта.
Очевидно, что в больших городах, особенно в Москве, предприниматель должен платить за перепланировку гораздо больше.
На фоне общих высоких цен по Москве и Московской области компания City Planning предлагает свою помощь на самых выгодных условиях. Цена пакета услуг по согласованию перепланировки нежилого помещения составляет:

  • от 350 тысяч для нежилого помещения, части жилого дома;
  • стоимость согласования нежилых помещений в нежилых строениях – индивидуально.

Благодаря привлечению к работе высококвалифицированных экспертов создание проектов, а также услуги по оформлению и согласованию документов производятся с максимумом рациональности и надежности.

Заключение

Согласно существующему жилищному законодательству любое, даже очень маленькое пространство невозможно перепланировать под предпринимательские нужды, не оформив должным образом перепланировку и не получив на то согласие надзирающих органов контроля. В противном случае незамедлительно последуют штрафные санкции. Поскольку всё документопроизводство установления прав на перепланируемый объект является громоздким, трудоемким и требует не только широких познаний, но и большого опыта, наилучшим способом решения проблем будет привлечение компетентных специалистов. Помимо экономии личного времени и сил, это во многом позволит избежать непредвиденных лишних затрат.


Образцы документации

образец БТИ по перепланировке нежилых помещений

Образец
БТИ "до работ"

образец проекта по перепланировке нежилого помещения

Согласование перепланировки нежилых помещений - образцы документации

перепланировка нежилого помещения образец МЧС

Образец
МЧС

образец решения о согласовании перепланировки нежилого помещенич

Образец
решения
о согласовании ч.2

образец обосновывающих материалов по перепланировке нежилого помещения

Образец
обосновывающих
материалов ч.1

Образец
обосновывающих
материалов ч.2

образец решения о согласовании нежилого помещения

Образец
решения
о согласовании ч.1

образец БТИ по перепланировке нежилого помещения

Образец
БТИ "после работ"


Благодарственные письма